Eine immowelt Analyse für 21 Großstädte in Nordrhein-Westfalen zeigt, welche Auswirkungen der Rückgang der Bauzinsen auf die Annuitätenrate beim Wohnungskauf (75 Quadratmeter, Bestand) hat.
Magazin – Gesunkene Kaufpreise und Zinsen führen in allen Städten zu einer besseren Leistbarkeit von Wohneigentum – jetzt könnte der richtige Kaufzeitpunkt sein
- In Düsseldorf verringerte sich die Annuität von Oktober 2022 bis heute von 1.353 Euro auf 1.138 Euro – eine monatliche Ersparnis von 215 Euro
- Auch in Köln (205 Euro), Münster (193 Euro), Leverkusen (188 Euro) und Bonn (176 Euro) müssen Käufer deutlich weniger pro Monat zahlen
Positive Entwicklungen für Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen: Die monatlichen Aufwendungen für Hypothekenrückzahlungen sind deutlich gefallen, in 6 Großstädten sogar um mehr als 100 Euro. Das zeigt eine immowelt Analyse für 21 Großstädte in Nordrhein-Westfalen, bei der die Veränderung der Annuitätenraten beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnung untersucht wurde. In der Spitze können Käufer monatlich sogar 215 Euro im Vergleich zu den Höchstwerten während der Immobilienkrise einsparen. Dies verdeutlicht, dass sich der Immobilienmarkt nach 2 Jahren der Krise allmählich erholt. Die Verbesserung für Immobilienkäufer hat zwei Hauptgründe: Einerseits sind die Immobilienpreise seit Mitte 2022 gefallen, andererseits hat sich die Situation am Zinsmarkt erholt. Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen sind nach 2 Jahren zum ersten Mal deutlich gefallen und befinden sich nun wieder unter der Schwelle von 4 Prozent.
Verglichen wurde die monatliche Belastung beim Immobilienkauf im April 2024 zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,56 Prozent mit Oktober 2022, als die Zinsen erstmals seit dem Ende der Niedrigzinsphase auf 4 Prozent gesprungen sind. Für die Beispielrechnung wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung berechnet.
Größte Ersparnis in Düsseldorf und Köln
In Düsseldorf ist die Einsparung unter den untersuchten NRW-Städten am größten: Derzeit beträgt der mittlere Angebotspreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung 320.775 Euro, wodurch sich eine monatliche Annuitätsrate von 1.138 Euro ergibt. Im Oktober 2022, als sowohl die Zinsen als auch die Preise höher waren, lag der Durchschnittspreis noch bei 361.330 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.353 Euro führte. Daher zahlen Käufer in der Landeshauptstadt von NRW jetzt dank gesunkener Preise und Zinsen monatlich 215 Euro weniger als vor eineinhalb Jahren. Über ein Jahr bedeutet dies eine Ersparnis von über 2.500 Euro an Tilgungs- und Zinskosten.
Auch auf der anderen Rheinseite sind die Einsparungen nur unwesentlich niedriger, das Preisniveau allerdings etwas höher. Käufer in Köln, wo Wohnungen aktuell im Durchschnitt 348.225 Euro kosten, müssen monatlich 1.236 Euro an die Bank zahlen. Im Oktober 2022 betrug der mittlere Kaufpreis noch 384.627 Euro bei einer Kreditrate pro Monat von 1.441 Euro. Heißt, die monatliche Annuität ist 205 Euro geringer.
Ist jetzt der richtige Moment zum Kauf?
„Für Immobilienkäufer gab es nach fast 2 Jahren Krise endlich wieder positive Entwicklungen am Immobilienmarkt. Die gefallenen Preise und die gesunkenen Hypothekenzinsen machen den Immobilienkauf wieder deutlich leichter“, erklärt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Wir merken, dass das Interesse am Immobilienkauf langsam wieder zurückkehrt. Die Angebotspreise sind daher zuletzt sogar wieder leicht gestiegen. Wer also kaufen möchte, sollte nicht mehr zu lange warten. Denn sollten die Zinsen weiter sinken, könnte es schnell wieder zu einer Preisrallye kommen.“
Wie lange die Marktbedingungen noch käuferfreundlich bleiben, wird wesentlich von den zukünftigen Zinsentwicklungen abhängen. Die Europäische Zentralbank (EZB) deutete in ihrer letzten Sitzung an, dass sie den Leitzins im Juni möglicherweise wieder senken wird und weitere Rückgänge dann folgen könnten. Da die Bauzinsen nur indirekt vom Leitzins abhängen, bleibt abzuwarten, ob ein erster kleiner Zinsschritt nach unten Auswirkungen hat. Sollten sich die Kreditbedingungen aber im weiteren Jahresverlauf weiter verbessern, könnte dies die Nachfrage nach Immobilieneigentum befeuern. Preisanstiege wären die Folge, die die Vorteile der niedrigeren Zinsen ausgleichen dürften.
Knapp 200 Euro Ersparnis in Münster und Leverkusen
Neben den Rheinmetropolen haben auch in anderen großen Städten die Kosten für die Wohnungsfinanzierung merklich nachgelassen. In Münster lag die monatliche Belastung für ein Baudarlehen im Herbst 2022 noch bei 1.351 Euro, während sie jetzt auf 1.158 Euro gesunken ist, was eine monatliche Ersparnis von 193 Euro bedeutet. Deutlich günstiger ist Wohneigentum in Leverkusen, wo Käufer für eine 75-Quadratmeter-Wohnung derzeit 770 Euro pro Monat für das Darlehen zahlen. Das sind 188 Euro weniger als vor eineinhalb Jahren. Ebenso verzeichnen Bonn (176 Euro) und Mülheim an der Ruhr (157 Euro) deutliche Ersparnisse durch den Rückgang der Zinsen und der Kaufpreise.
In den meisten der günstigeren Städte sind die Unterschiede allerdings weniger ausgeprägt. In Hagen etwa, wo eine Bestandswohnung von 75 Quadratmetern momentan 135.975 Euro kostet, beträgt die Ersparnis bei der Finanzierung lediglich 4 Euro. In Gelsenkirchen (5 Euro) ist die Veränderung ähnlich gering, dafür sind Wohnungen mit 117.225 Euro am günstigsten unter allen untersuchten Städten. Grund für die geringe Verbesserung der Annuitätenrate ist, dass die Preise aufgrund des geringen Preisniveaus sogar leicht gestiegen sind und somit lediglich die Zinsentwicklung den Käufern die Karten spielt.
Auch in den größten Städten des Ruhrgebiets ist Wohneigentum zwar vergleichsweise erschwinglich, dennoch sind die Angebotspreise leicht gesunken. Sowohl in Dortmund als auch in Essen müssen Käufer 63 Euro weniger für die Darlehensrückzahlung zahlen als noch vor eineinhalb Jahren.
Ausführliche Ergebnisgrafiken stehen hier zum Download zur Verfügung.
Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich auf der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis zur Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) pro Monat wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Für die Berechnung der Annuitätenrate wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung ausgerichtet. Dabei wurden ein marktüblicher Zinssatz für Oktober 2022 von 4,0 Prozent und für April 2024 von 3,56 Prozent angenommen (Quelle: Interhyp AG). (opm)
